Ihr Recht im Fokus!

Aktuelles

  • Vorsicht bei Generalabfindungserklärungen!
  • Unzulässige Klauseln in Mietverträgen
  • Neuere Judikatur zum Gewährleistungsrecht

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Eine erfolgreiche Beratung und Vertretung ist das Ergebnis einer vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen Anwalt und Mandanten. 

Was dürfen sich unsere Mandanten von uns erwarten?

Engagierte Vertretung der Anliegen unserer Mandanten und Durchsetzung Ihrer Interessen
• Fachliche Kompetenz und ständige Weiterbildung für eine qualitativ hochwertige Rechtsberatung
• Zuhören, Fragestellungen rasch erfassen und dafür Lösungsansätze entwickeln können
• Aufzeigen der rechtlichen Möglichkeiten und Risiken für den konkreten Fall
• Vorausschauende, proaktive, klientenspezifische Beratung für maßgeschneiderte wirtschaftliche und menschliche Lösungen
• Leicht verständliche, rasche, flexible, ergebnisorientierte und kosteneffiziente Arbeitsweise und fortlaufende Information der Mandanten
• Fähigkeit zu unternehmerischem Denken gepaart mit rechtlichem Hintergrundwissen
• Angemessenes Preis-Leistungsverhältnis und die Berücksichtigung der kostenrechtlichen Auswirkungen vor Ergreifung von rechtlichen Maßnahmen

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Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Vertretung vor allen österreichischen Gerichten und Behörden für Private und Unternehmen. Aufgrund der geographischen Lage Vorarlbergs und der internationalen Ausrichtung vieler hier ansässigen Unternehmen sind wir auch mit international-rechtlichen Aspekten vieler Rechtsfragen vertraut.

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Aktuelles

Vorsicht bei Generalabfindungserklärungen!

Wenn in einer Abfindungsklausel auch auf allfällige weitere zukünftige Ansprüche verzichtet wird, gleichgültig ob Schäden vorhersehbar sind oder nicht, wird nur dann Sittenwidrigkeit einer solchen Vereinbarung angenommen, wenn sich der tatsächliche Schaden auf ein Vielfaches der Abfindungssumme beläuft (ist der Schaden nur doppelt so hoch, hält die Abfindungsklausel - OGH 28.03.2017, 2 Ob 71/16d).

Unzulässige Klauseln in Mietverträgen

  • Der Oberste Gerichtshof (OGH) judizierte in den letzten Jahren oft zu Fällen, in welchen dem Mieter einseitig vom Vermieter vorformulierte Mietverträge vorgelegt wurden und hielt z.B. folgende Klauseln für unzulässig und damit für unwirksam:
  • generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf Mieter ohne entsprechende Gegenleistung;
  • Klauseln, wonach der Mieter das Mietobjekt zum Mietvertragsende wie bei Mietbeginn übernommen zurückstellen muss, weil eine übliche Abnutzung im Mietentgelt als mitabgegolten gilt, sodass auch nicht neu auszumalen ist, sofern Wände nicht in ungewöhlichen Farben gestrichen wurden oder unübliche Beschädigungen aufweisen (normale Bohrlöcher gelten nicht als übermäßige Abnützung);
  • formularmäßige Verbotsklauseln von Tierhaltung jeglicher Art, zumal in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere wie Vögel, Fische, Hamster, Schildkröten, etc. zugelassen werden müssen;
  • Erweiterung der Vertragsaufhebung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB: Voraussetzung für eine Mietvertragsaufhebung nach wichtigem Grund ist einerseits ein Verzug mit der Mietzinszahlung und andererseits ein erheblich nachteiliger Gebrauch der Mietsache, welcher tatsächlich einen erheblichen Nachteil für den Vermieter darstellt. Allein die Nutzung des Mietobjektes zu einem anderen Zweck muss nicht gleich einen erheblichen Nachteil für den Vermieter bedeuten.
  • jegliches Verbot baulicher Maßnahmen des Mieters im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG): dadurch würde jegliche, auch die geringfügigste bauliche Verändung unzulässig, auch wenn sie leicht wieder zu beseitigen ist und keine wichtigen Interessen des Bestandgebers beeinträchtigt.
  • Ausschluss von Mietzinsminderungs- und sonstigen Ansprüchen des Mieters, weil auf derartige Ansprüche im Voraus nicht verzichtet werden kann und vom Ausschluss auch der Ersatz für Schäden umfasst wäre, die vom Vermieter verursacht und verschuldet wurden.
  • Uneingeschränktes Besichtigungsrecht des Vermieters: mit dieser Klausel wird dem Vermieter auch ein grundloses Besichtigungsrecht eingeräumt, welcher das Mietobjekt grundlos nur im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht betreten darf.
  • Verzicht des Mieters auf Ersatzanspruch im Vollanwendungsbereich des MRG, weil der Mieter auf den Ersatzanspruch im Voraus nicht rechtswirksam verzichten kann (§ 10 Abs. 7 MRG).

Neuere Judikatur zum Gewährleistungsrecht

Allgemein gesprochen ist eine Leistung dann mangelhaft im Sinn des § 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem Geschuldeten, das heißt dem Vertragsinhalt, zurückbleibt. Der geschuldete Vertragsinhalt wird durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die zugesicherten Eigenschaften bestimmt. Ob eine Eigenschaft als zugesichert anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende wollte, sondern davon, was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung des Vertragspartners erschließen durfte. Seine berechtigte Erwartung ist an der Verkehrsauffassung zu messen.

Der Gewährleistungsberechtigte hat primär Anspruch auf Verbesserung oder Austausch der Sache, erst danach auf Preisminderung und schließlich auf Rückabwicklung des Vertrages (sofern es sich nicht um einen geringfügigen Mangel handelt), wenn die Verbesserungsfrist ungenützt verstrichen ist oder ihm die Verbesserung unzumutbar ist. Eine Vertragsrückabwicklung kann bereits dann begehrt werden, wenn der erste Verbesserungsversuch gescheitert ist (2 Ob 34/11f).

OGH vom 22.02.2017, 8 Ob 9/17g:
Der Werkbesteller kann einen Mangel auch von einem Dritten beseitigen lassen, insbesondere bei Unmöglichkeit oder Unverhältnismäßigkeit bzw. bei Weigerung oder Verzögerung der Verbesserung durch den Vertragspartner oder bei erheblichen Unannehmlichkeiten bzw. Unzumutbarkeit für den Werkbesteller - in all diesen Fällen kann der Werkbesteller Geldersatz für die Ersatzvornahme durch einen Dritten oder das Deckungskapital verlangen.

OGH vom 10.02.2017, 1 Ob 209/16s:
Ein Unternehmer, der einem Verbraucher eine mangelhafte Sache geliefert hat, muss diese grundsätzlich auf eigene Kosten ausbauen und eine mangelfreie Sache einbauen oder die Kosten dafür ersetzen, auch wenn dieser Aufwand ein Vielfaches des Werts der Ware beträgt (4 Ob 80/12m). Nun urteilte jedoch der OGH, dass im konkreten Fall, in welchem die Lieferung nur einen Nettowert von € 10.000,- hatte und die begehrten Sanierungskosten € 130.000,- betragen hätten (konkret lieferte der Unternehmer dem Konsumenten ca. 25 m2 zu wenig Natursteinplatten und unterschied sich die Nachlieferung optisch von der Erstlieferung, was erst nach erfolgter Verlegung der Erstlieferung bemerkt wurde, sodass der Werkbesteller den Abbruch sämtlicher bereits verlegter Natursteinplatten und eine gesamte Neuverlegung mit optisch einheitlichen Natursteinplatten begehrte), keine Verhältnismäßigkeit mehr vorliege und die Zahlungsverpflichtung des Unternehmers in diesem Ausmaß zu weit ginge, insbesondere zumal es sich um einen bloßen Optikmangel verlegter Natursteinplatten handelte, welcher den funktionellen Gebrauch nicht beeinträchtige. Ein Geldersatz für die vom Kläger begehrte Abtragung der gesamten bereits verlegten Natursteinplatten und eine neuerliche Verlegung von einheitlichen neuen Natursteinplatten erachtete der OGH für nicht mehr verhältnismäßig. Eine endgültige Entscheidung in diesem Fall steht noch aus. Der OGH vermisst noch Feststellungen dazu, welcher Beitrag zu den Aus- und Einbaukosten, der vom Übergeber zusätzlich zu den Kosten für die auszutauschende mangelfreie Sache zu leisten ist, angemessen wäre. Die Differenz zwischen den Gesamtkosten und dem nach Verfahrensergänzung festsetzbaren angemessenen Beitrag wäre von den Werkbestellern zu tragen und ist mit diesen zu erörtern, ob sie bereit sind, diesen Anteil zu tragen bzw. ob sie Preisminderung oder Wandlung wünschen.

OGH vom 28.06.2016, 8 Ob 101/15h:
Der Werkbesteller muss grundsätzlich eine Verbesserung des Werkunternehmers zulassen, wenn diese nicht aus trifftigen, in der Person des Übergebers gelegenen Gründen unzumutbar ist, wobei eine mangelhaft erbrachte Leistung noch nicht ausreichend ist. Es muss sich um einen qualifizierten Verlust des Vertrauens in die Kompetenz des Übergebers handeln (dies wurde z.B. angenommen, als ein Unternehmer trotz entsprechender Bemängelung durch den Werkbesteller unbekümmert ungenau weiterarbeitete - 6 Ob 113/09z).

OGH vom 20.12.2016, 4 Ob 202/16h:
Bei versteckten Mängeln von besonders zugesicherten Eigenschaften beginnt die Gewährleistungsfrist mit Erkennbarkeit des Mangels zu laufen. Dies gilt aber nicht, wenn eine bestimmte Gewährleistungsfrist ausdrücklich vereinbart wurde.
Grundsätzlich beginnt die Gewährleistungsfrist bei Sachmängeln auch bei versteckten Mängeln mit dem Zeitpunkt der Ablieferung, es sei denn, es wurden besondere Sacheigenschaften zugesichert.
Im konkreten Fall war zu klären, ob der Klägerin von der Beklagten zugesichert wurde, dass das von der Beklagten erstellte Dach jahrzehntelang halten würde, weil eine solche Zusage als stillschweigende Verlängerung der vereinbarten Gewährleistungsfrist zu verstehen sei. Da das Dach bereits nach nur fünf Jahren undicht wurde, urteilte der OGH, dass die Gewährleistungsfrist jedenfalls noch offen stehe, sofern die behauptete Haltbarkeitszusicherung gemacht wurde.

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